Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 8 800 350 61 98 - звонок по РФ бесплатен. Принимаем вопросы в любой день недели.

Большинство предпринимателей для начала ведения аграрной деятельности обдумывают самый первый и необходимый шаг – место размещения своего бизнеса. Выгодным вариантом является аренда земли сельхозназначения. В отличие от покупки участка, оформление временных прав на пай – доступная процедура для начинающих предпринимателей. Рассмотрим далее факторы, которые влияют на стоимость аренды земель сельскохозяйственного назначения, где и как найти необходимую площадь, какова средняя цена за 1 га по регионам России и можно ли оформить ее в будущем в собственность.

Законодательство об аренде земель сельскохозяйственного назначения

Нормативными актами, регулирующими процесс, являются:

  • «Земельный кодекс Российской Федерации» №136-ФЗ от 25 октября 2001 года, с поправками 2017 года. Статья 22 разъясняет вопросы о величине платы за пай согласно договору аренды, 39.7 – о вопросах превышения стоимости, которая не должна достигать порога земельного налога, 77 – о статусе сельхоз земель, 80 – об особенностях выделения земель населению.
  • «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101-ФЗ от 24.07.2002 года с дополнениями от 2015 года. Документ разъясняет вопросы, касаемые процесса заключения договоров аренды.
  • Постановление Правительства №582 от 16.07.2009 года. Устанавливает правила расчета за аренду земель. В нормативном документе рассматриваются такие понятия, как кадастровая стоимость, категория, целевое назначение, торги, государственный налог, плата за аренду и рыночная цена пая.
  • Приказ №445 МЭР от 20.09.2010 года и №508 МЭР от 22.10.2010 ФСО №4. Документы разъясняют порядок расчета стоимости, которая вносится в базу ЕГРН.
  • ФЗ №237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года. Закон разъясняет правила расчета стоимости, которая высчитывается не сторонними организациями, а бюджетными учреждениями по стандартной методике.
  • Налоговый кодекс РФ статья 388, глава 3. Оговариваются моменты освобождения собственников от уплаты налога на добавленную стоимость при аренде земли. При этом снять ответственность за другие налоги нельзя. Ст. 390 п. 2 говорит о том, что величина налога на участок определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Аренда земли сельхозназначения

По статье 130 ГК РФ земельные участки приравниваются к объектам недвижимого имущества.

Вопросы, касающиеся сельскохозяйственных наделов, регулируются Земельным кодексом, а именно главой 14. О предоставлении участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, вещает глава 5 ЗК РФ. Об условиях аренды сказано в статье 22 ЗК РФ.

Первичная стоимость

Если земельный участок категории сельхоз занесен в Государственный реестр недвижимости, то арендная плата за его пользование определяется исходя из фиксированной кадастровой стоимости. Первоначальная цена земельных ресурсов подсчитывается кадастровыми инженерами и называется оценкой объектов недвижимости.

Процедура проходит по трем последовательным шагам:

  1. Для отдельного региона РФ вычисляется средняя стоимость за гектар надела. Для этого применяют показатель средней продуктивности земель в рамках района или края и средний показатель затрат производства продукции в рублях. Последний называют также расчетным доходом единицы площади. С каждого гектара получается расчетный рентный доход, который нужно перемножить со сроком капитализации в 33 года.
  2. Рассчитывается общая стоимость земель сельхозназначения по зонам, которые сформированы внутри регионов. Для ее определения учитывают качество почв и их технологические возможности. То есть как легко земля поддается обработке, каковы свойства рельефа поля для прохождения техники и специализированного оборудования. Важно учесть и показатель удаленности территории от точек сбыта товара. Угодья подразделяют на группы с различными удельными показателями, которые характеризуют стоимость за единицу площади, то есть за один квадратный метр. Пахотные паи, сельские выпасы, сенокосные луга и участки залежей ценятся выше. Заросшая кустарниками, заболоченная или скудная почва по стоимости уступает.
  3. Зонирование позволяет сформировать кадастровую карту региона, по которой и идет распределение земельных участков по цене и их выделение в аренду.

Первичная стоимость

Важно учитывать и степень пригодности расположенного в том или ином месте участка. Есть приоритетные массивы, которые стоят на особом контроле у администрации. Есть также менее ценные, но продуктивные паи, а есть непригодные земельные массивы, стоимость которых минимальна.

Первичная стоимость высчитывается по базовым характеристикам, таким как назначение земли, севооборот, перечень культур, коэффициент капитализации. Учитываются затраты на обработку паев.

Итоговый показатель определяется из суммы произведения удельного значений кадастровой цены земель от одной до четырех групп.

Узнать стоимость 1 га надела, можно обратившись в орган местного самоуправления. А в Росреестре можно получить справку о кадастровой оценке земли.

Гектар земли

Почему землю СХН измеряют в гектарах

Гектар является принятой единицей измерения сельскохозяйственных площадей. В России этот показатель прижился еще в 60-х годах ХХ века, когда только начала формироваться международная система мер и весов, именуемая СИ. Гектар активно применяется в юридических и метрических системах как единица измерения для определенной площади территории.

Удобство измерения паев земли в га обусловлено быстрым расчетом необходимого метража. Так, в 1 га содержится 10000 квадратных метров. Их легко объединить за считанные секунды и получить конечную площадь, которая, как правило, очень велика. Гектар сам по себе обозначает большую единицу измерения, которой удобно пользоваться, если принять его равному площади квадрата со стороной в 100 метров. Получается, что 10 тысяч квадратных метров будут обозначать целый гектар надела.

В России эта система измерения сельскохозяйственных участков введена как внесистемная единица, у которой нет ограничения срока применения в области сельского и лесного хозяйства. Международная организация законодательной метрологии установила в качестве рекомендации следующее: «временное применение гектара в качестве основной единицы измерения сельскохозяйственных угодий, до наступления даты, когда национальными предписаниями будет установлено иное». Но изменения по сути вводится не должны в ближайшее время, так как удобство гектарного измерения является универсальным и надежным.

До введения гектара в Российской Федерации использовалась мера площади в виде десятины. Она представляла собой тоже количество площади, что и один гектар. В обиходе было также распространено понятие верста. Величина равнялась 1,6 км. Сажень составлял 2,13 метра, а аршин – 0,71 метра. Самой маленькой единицей измерения считался вершок, который составлял всего-навсего 0,045 метра. Если переводить в сантиметры, то значение достигало 4,5 сантиметра.

Средняя цена

 

Средняя цена 1 га по регионам РФ

В таблице представлена стоимость аренды 1 га земли сельхозназначения в разных регионах страны:

РегионЦена за гектар в год в руб
Кабардино-Балкария2200
Пензенская область1500
Чувашия600
Орловская область1000
Москва и Московская область (Орехово-Зуево, Сергиев Посад)От 16000 до 17000
Подмосковье (отдаленные регионы)От 1300 до 1700
Краснодарский край (Отрадненский, Абинский районы)От 750 до 1000
Краснодарский край (Каневской, Калининский районы)От 2000 до 4600
Санкт-Петербург3500
Свердловская область (Новолялинский, Артемовский, Слободо-Туринский район)От 100 до 900
Свердловская область (Белоярский район)900
Ростовская область (Тарасовский район)4800
Ростовская область (Песчанокопский район)2700
Тульская область (Плавский район)600
Тульская область (Ленинский район)1000

Факторы влияющие на цену

Что влияет на стоимость аренды за 1 гектар земли сельхозназначения

Перед тем, как арендовать в долгосрочную землю из категории сельскохозяйственного назначения, нужно учесть значение базовой ставки, установленной для каждого отдельного региона административным субъектом. Цена аренды земли сельхозназначения также зависит от зонального коэффициента, который высчитывается исходя из особенностей пая и состояния окружающей местности, ценности рассматриваемой зоны. Показатель рассчитывается во время оценки кадастровыми инженерами отдельных паев.

Зональный коэффициент учитывает особенности территории и окружающего пространства, формирует определенную ценность.

Есть также поправочный коэффициент. Его применяют к определенному виду целевого назначения земли и способа ее эксплуатации. Таким образом, в математическом плане на стоимость сельхозугодий влияет базовая ставка, зональный и поправочный коэффициент, а также размер надела. Стоит учесть и влияние ряда льгот для некоторых категорий граждан. Аренда земли для инвалидов, участников ВОВ, многодетных семей и участников ликвидации последствий аварии на ЧАЭС будет снижена.

Стоимость аренды земли сельхозназначения зависит от следующих факторов:

  • месторасположения надела;
  • количества арендованной территории в гектарах;
  • среднего дохода от использования, который просчитывается на первых этапах;
  • плодородия почвы;
  • суммарного количества затрат;
  • имеющихся коммуникаций на местности;
  • есть подъездные пути или отсутствуют.

Оформление участка в аренду

Как взять участок в аренду

Арендовать земли сельхозназначения выгодно у муниципалитета или государства. У них цена максимально приближена к рыночной. К тому же, сделка такого рода надежна, так как исключает случаи аренды и продажи надела «двойного» характера. Для оформления процедуры заявителю нужно подать в исполнительный орган муниципального образования заявление о предоставлении ЗУ в целях ведения аграрной деятельности.

Подробнее о том, как взять в аренду землю сельскохозяственного назначения, читайте на нашем сайте.

Аренда государственного земельного надела выглядит так:

  1. В администрации запрашивается план местности и выбирается нужный участок, который проверяется на наличие построек и прав собственности сторонних лиц.
  2. Если участок свободен, то он выставляется на открытые торги. Для этого организатор публикует извещение о начале этапа торгов, указывая в нем данные надела. Мероприятие проводится в том случае, если присутствует более одного претендента на аренду.
  3. Если выявляется единственный желающий арендовать землю, то он автоматически признается арендатором. Ему выдаются необходимые документы, хранящиеся в кадастровой палате. Остается только оплатить госпошлину. При этом не важно, на длительный срок оформляется договор или нет.
  4. Аренда земли оформляется письменно и регистрируется в органе Росреестра по месту прописки.

Сроки аренды

Сроки аренды и возможное продление

Сельскохозяйственные участки разрешено брать в пользование на срок от 3 до 49 лет. Если на земле планируется пасти скот или скашивать сено, то аренда составляет от 1 до 3 лет и не более, даже если будет происходить сдача участка третьему лицу. Иная деятельность согласуется по срокам с арендодателем.

Есть возможность продлить соглашение, о котором сказано в статье 621 ГК РФ. Особенностями данного процесса можно назвать:

  • осуществление пролонгации в условиях соблюдения договорных обязанностей арендатором;
  • составление обновленного договора с дополнительными пунктами, измененными под согласованный период;
  • досрочное расторжение соглашения нанимателем единожды является основанием для отказа продления срока аренды соток земли.

Возможна ли субаренда?

Имущественная сделка, по которой участок отдается в пользование третьему лицу, называется субарендой. Регулирование этого момента проводится Гражданским кодексом РФ в статье 615. Нельзя провести сделку без уведомления и согласия собственника объекта.

Субаренда является выгодным процессом, так как дает возможность получить прибыль за счет разницы между выплатами субарендатора и отчислениями, которые поступают от владельца земли.

Процедура проводится при наличии договора аренды, документального подтверждения категории участка, свидетельства о регистрации права аренды и согласия владельца на сдачу территории третьему лицу. В договоре обязательно отражают условия сделки с уточнением индивидуальных пунктов, которые могут возникнуть у сторон. Ни один их них не должен противоречить законным интересам сторон.

Оформление в собственность

Можно ли оформить землю в собственность

Покупка земель сельскохозяйственного назначения может происходить в счет выделения земельных долей без участия в торгах для организаций и фермерских хозяйств сельскохозяйственной направленности. Для оформления в таких случаях достаточно подать заявление в орган местного самоуправления, в котором будет оговорена просьба о заключении договора купли – продажи в течение 6 месяцев с момента регистрации прав собственности на выделенный пай. Продать можно практически любой надел, вне зависимости от периода пользования им. При этом разрешается повторно сдавать территорию третьим лицам.

Стоимость участка, вне зависимости от того, в гектарах или сотках осуществляется покупка, не может превышать 15% кадастровой стоимости. А заявление нужно предоставить не позднее срока действия ранее оформленного договора. При этом ряд преимуществ купить участок по упрощенной процедуре имеют следующие лица:

  • Фермерские хозяйства и организации сельскохозяйственного направления, которые ранее использовали участок на постоянных условиях, либо же по праву пожизненно наследуемого владения.
  • Муниципальные образования и другие субъекты России, которые могут взять надел бесплатно. Государство в таком случае выкупает земли по цене, которая устанавливается продавцом. Не имеет значение при этом спрос на надел. Продает участок тот, кто имеет на него законные права.

У оформления в аренду участков у частных лиц есть ряд особенностей. Сначала производится поиск его на специализированных сайтах и печатных изданиях, а также на досках объявлений. При необходимости обращаются с запросом в риэлтерские агентства. При соответствии разрешенного использования участка с его целевым назначением начинают оформление договора. Участок быстро продается при наличии следующих правоустанавливающих документов: выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт и справка об отсутствии обременения.

 

 

Обновление статьи: 08.07.2022


Маргарита Макарова

Автор статьи. Дипломированный, практикующий юрист с опытом работы 9 лет. Диплом по специальности "Правоведение". Пишет статьи понятными словами, чтобы каждый читатель смог защитить свои права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *