Хотя владелец земельного пая и обладает правом собственности на площадь земли, пребывающую в общем пользовании, но точных границ своего землевладения он не знает. Данное обстоятельство, а также необходимость для владельца пая согласовывать свои действия с остальными дольщиками создаёт непростые условия при решении задачи, как продать земельный пай.
Содержание статьи
Что такое земельный пай
Если какая-либо территория земли находится в общем пользовании у нескольких граждан, то право собственности конкретного лица на земельную площадь внутри этой территории без установления точных границ квалифицируется как земельный пай. То есть под паем подразумевается не сам участок земли, а право собственности на него.
Участки земли, пребывающие в паевой собственности, можно использовать под:
- фермерское хозяйство;
- овощеводство;
- садоводство
- растениеводство;
- животноводство.
Кроме почвенной зоны, полей и пастбищ, паевой надел может включать в себя:
- дороги;
- лесные массивы;
- водоёмы;
- непахотные земли.
Подробно о том, что такое земельный пай, читайте в нашей статье.
При этом земельный пай возможно:
- использовать по своему прямому назначению;
- продать;
- сдать в аренду;
- подарить;
- передать по наследству;
- перевести в разряд уставного капитала.
Владение дольщиком земельным паем подтверждается наличием у него сертификата. Этот документ включает в себя основные сведения об участке, которые содержат:
- величину доли;
- наличие сельскохозяйственного назначения земли;
- погектарную оценку надела в баллах.
Как продать земельный пай в 2024 году
Продажа паевого земельного участка сопряжена с трудностью, которая заключается в наличии виртуальных границ надела и отсутствии реальных меж на местности. Прежде чем задаваться вопросом, как продать земельный пай, дольщику нужно совершить алгоритм действий:
- Обратиться в комитет по межеванию в местной администрации, специалисты которого в процессе межевания надела осуществляют реальное выделение доли и составляют акт о размежевании участка.
- Проверить в Земельном комитете результаты межевания.
- Получить кадастровый план на участок и зарегистрировать его номер.
- Взять в Регистрационной палате свидетельство о собственности.
После этих процедур пай становится полноценным земельным участком, который имеет право поступить в продажу.
Вслед за установлением фактического расположения участка и обозначения его на плане вступает в силу установленный порядок продажи земельного участка, который в 2024 г. состоит из следующих шагов:
- Получение документально зафиксированного отказа от приобретения этого земельного пая местной администрацией.
- При наличии пайщиков числом менее 5 человек – получение от них нотариально заверенного отказа от приоритетной покупки продаваемого пая.
- Получение от жены или мужа нотариально заверенного согласия на продажу пая.
- Уведомление посредством почтовых сообщений или публикации в местных СМИ остальных пайщиков о намерении продать свой пай.
- Сбор дольщиков, в процессе которого необходимо получить их документально оформленное в протоколе согласие на продажу рассматриваемого надела.
- Оформление по типовому шаблону договора купли-продажи земельного участка.
Как определяется цена пая
Специальных методик расчёта стоимости пая не разработано. Поэтому эта стоимость сильно варьируется в зависимости от многих обстоятельств. Обычно для установления оптимальной цены на паевую землю анализируют рыночную и реестровую стоимости, разница между которыми не должна быть выше 30%.
В процессе самостоятельного формирования величины стоимости пая следует прежде всего изучить ситуацию на рынке сбыта аналогичных объектов недвижимости и всесторонне проанализировать характеристики продаваемого пая.
Подробнее о том, как считается цена продажи земельного пая, читайте в нашей статье.
В этот анализ должны быть включены показатели в виде:
- измеряемой в гектарах площади надела;
- местонахождения участка и присутствия вблизи него населённых пунктов, магистралей, водоёмов и лесных массивов;
- состояния земельных угодий;
- цели их использования;
- плодородности земель, высокого, среднего или низкого качества почв.
Чаще всего цена, определённая с учётом всех этих характеристик, вносится в договор на основе соглашения обеих сторон сделки. Собственник, заключая сделку, имеет право устанавливать как цену всего участка, так и каждой его сотки по отдельности.
При этом следует иметь в виду, что ст. 226 НК РФ предусматривает обязанность получателя дохода в ходе сделки выплаты налога в размере 14% от его величины.
Необходимые для продажи документы
При продаже земельного пая продавцу необходимо иметь на руках документы в виде:
- паспорта;
- выписки из ЕГРП или иного неподтверждения права собственности на продаваемый надел;
- протокола совместного собрания пайщиков или иных свидетельств уведомления пайщиков о предстоящей продаже;
- согласие супруга на земельную сделку;
- подтверждение отсутствия задолженности по налоговым платежам;
- квитанции, свидетельствующей об уплате государственной пошлины;
- в случае оценки независимым экспертом стоимости продаваемого участка – акта этой оценки.
Кто имеет право приобретать земельный пай
Преимущественными правами приобретать паевые участки земли обладают:
- местная администрация;
- прочие дольщики данной паевой территории земли.
В случае, если муниципальные власти или прочие пайщики отказываются от покупки продаваемого земельного пая, в качестве его покупателя могут выступить иные физические или юридические лица при обязательном наличии у них статуса российского резидента.
Как продать пай земли сельхозназначения в 2024 году
Ст. 8 ФЗ РФ № 101 от 24.07.2001 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регламентирует процедуру купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Отвечая на вопрос, как продать пай земли сельхозназначения в России, следует учитывать, что земли сельскохозяйственной ориентации составляют важный ресурс государства и предназначены только для:
- растениеводства;
- животноводства;
- образовательной или научно-исследовательской деятельности.
Исходя из этого, к данной категории земель относятся:
- пашни;
- плодовые садовые территории;
- лесные заповедники;
- сенокосные луга;
- пастбища для животных;
- лесополосы, кроме тех, которые принадлежат лесным хозяйствам;
- созданные искусственным путём защитные насаждения;
- залежи и прогоны.
Процесс продажи пая земли сельхозназначения предполагает действия, выстроенные по такому алгоритму:
- Информирование муниципальной администрации или прочих органов местного самоуправления о предстоящей продаже.
- В случае их отказа – осуществление поиска покупателей посредством оповещения заинтересованных физических и юридических лиц .
- Оформление необходимого для продажи пакета документов при параллельном согласовании суммы сделки с найденным покупателем, основываясь на рыночной стоимости продаваемой земли.
- Процедура заключения договора купли-продажи, в ходе которой необходимо оговорить цель использования продаваемого, уровень плодородия почвы, возможность изменения разрешённого использования и сумму налога.
- Процесс регистрации сделки согласно действующим требованиям.
При этом продавец должен располагать документами, представленными:
- кадастровым паспортом или иным подтверждением основания владения наделом;
- государственным свидетельством о праве собственности;
- нотариально оформленным разрешением супруга на осуществление продажи;
- постановлением муниципального органа о предполагаемой сделке;
- при наличии построек на земле – выпиской из БТИ;
- справки ЕГРП;
- нотариальной доверенности на представителя, который проводит сделку.
Процесс отчуждения земли сопровождается обложением обязательным налогом , сопряжённым с кадастровой ценой участка, но в размере не ниже 1 тыс. руб.
Видео о том, как продать земельный пай сельхозназначения, смотрите у нас.
Елена · 09.06.2024 в 09:10
Здравствуйте, если при продаже земельного пая пайщиков 7 человек – нужно ли брать у них отказ от приоритетной покупки земли?
tvojyurist · 09.06.2024 в 09:12
Добрый вечер! Если пайщиков больше 5, то брать нотариально заверенный отказ не нужно.