Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 7 800 350 61 98 - звонок по РФ бесплатен.

Хотя владелец земельного пая и обладает правом собственности на площадь земли, пребывающую в общем пользовании, но точных границ своего землевладения он не знает. Данное обстоятельство, а также необходимость для владельца пая согласовывать свои действия с остальными дольщиками создаёт непростые условия при решении задачи, как продать земельный пай.

Что такое земельный пай

Если какая-либо территория земли находится в общем пользовании у нескольких граждан, то право собственности конкретного лица на земельную площадь внутри этой территории без установления точных границ квалифицируется как земельный пай. То есть под паем подразумевается не сам участок земли, а право собственности на него.

Участки земли, пребывающие в паевой собственности, можно использовать под:

  • фермерское хозяйство;
  • овощеводство;
  • садоводство
  • растениеводство;
  • животноводство.

Кроме почвенной зоны, полей и пастбищ, паевой надел может включать в себя:

  • дороги;
  • лесные массивы;
  • водоёмы;
  • непахотные земли.

При этом земельный пай возможно:

  • использовать по своему прямому назначению;
  • продать;
  • сдать в аренду;
  • подарить;
  • передать по наследству;
  • перевести в разряд уставного капитала.

Владение дольщиком земельным паем подтверждается наличием у него сертификата. Этот документ включает в себя основные сведения об участке, которые содержат:

  • величину доли;
  • наличие сельскохозяйственного назначения земли;
  • погектарную оценку надела в баллах.
Поскольку реальные границы участка не определены, в документах дольщиков отражаются виртуальные межи.

Пошаговая инструкция, как продать земельный пай

Как продать земельный пай в 2021 году

Продажа паевого земельного участка сопряжена с трудностью, которая заключается в наличии виртуальных границ надела и отсутствии реальных меж на местности. Прежде чем задаваться вопросом, как продать земельный пай, дольщику нужно совершить алгоритм действий:

  1. Обратиться в комитет по межеванию в местной администрации, специалисты которого в процессе межевания надела осуществляют реальное выделение доли и составляют акт о размежевании участка.
  2. Проверить в Земельном комитете результаты межевания.
  3. Получить кадастровый план на участок и зарегистрировать его номер.
  4. Взять в Регистрационной палате свидетельство о собственности.

После этих процедур пай становится полноценным земельным участком, который имеет право поступить в продажу.

Вслед за установлением фактического расположения участка и обозначения его на плане вступает в силу установленный порядок продажи земельного участка, который в 2021 г. состоит из следующих шагов:

  1. Получение документально зафиксированного отказа от приобретения этого земельного пая местной администрацией.
  2. При наличии пайщиков числом менее 5 человек – получение от них нотариально заверенного отказа от приоритетной покупки продаваемого пая.
  3. Получение от жены или мужа нотариально заверенного согласия на продажу пая.
  4. Уведомление посредством почтовых сообщений или публикации в местных СМИ остальных пайщиков о намерении продать свой пай.
  5. Сбор дольщиков, в процессе которого необходимо получить их документально оформленное в протоколе согласие на продажу рассматриваемого надела.
  6. Оформление по типовому шаблону договора купли-продажи земельного участка.

Цена пая

Как определяется цена пая

Специальных методик расчёта стоимости пая не разработано. Поэтому эта стоимость сильно варьируется в зависимости от многих обстоятельств. Обычно для установления оптимальной цены на паевую землю анализируют рыночную и реестровую стоимости, разница между которыми не должна быть выше 30%.

Для обоснования кадастровой стоимости осуществляется кадастровая оценка, фиксируемая в выписке об объекте недвижимости, которая, в свою очередь, базируется на данных Росреестра.

В процессе самостоятельного формирования величины стоимости пая следует прежде всего изучить ситуацию на рынке сбыта аналогичных объектов недвижимости и всесторонне проанализировать характеристики продаваемого пая.

Подробнее о том, как считается цена продажи земельного пая, читайте в нашей статье.

В этот анализ должны быть включены показатели в виде:

  • измеряемой в гектарах площади надела;
  • местонахождения участка и присутствия вблизи него населённых пунктов, магистралей, водоёмов и лесных массивов;
  • состояния земельных угодий;
  • цели их использования;
  • плодородности земель, высокого, среднего или низкого качества почв.

Чаще всего цена, определённая с учётом всех этих характеристик, вносится в договор на основе соглашения обеих сторон сделки. Собственник, заключая сделку, имеет право устанавливать как цену всего участка, так и каждой его сотки по отдельности.

При этом следует иметь в виду, что ст. 226 НК РФ предусматривает обязанность получателя дохода в ходе сделки выплаты налога в размере 14% от его величины.

Перечень документов

Необходимые для продажи документы

При продаже земельного пая продавцу необходимо иметь на руках документы в виде:

  • паспорта;
  • выписки из ЕГРП или иного неподтверждения права собственности на продаваемый надел;
  • протокола совместного собрания пайщиков или иных свидетельств уведомления пайщиков о предстоящей продаже;
  • согласие супруга на земельную сделку;
  • подтверждение отсутствия задолженности по налоговым платежам;
  • квитанции, свидетельствующей об уплате государственной пошлины;
  • в случае оценки независимым экспертом стоимости продаваемого участка – акта этой оценки.

Кто имеет право приобретать земельный пай

Преимущественными правами приобретать паевые участки земли обладают:

  • местная администрация;
  • прочие дольщики данной паевой территории земли.

В случае, если муниципальные власти или прочие пайщики отказываются от покупки продаваемого земельного пая, в качестве его покупателя могут выступить иные физические или юридические лица при обязательном наличии у них статуса российского резидента.

Продажа пая

Как продать пай земли сельхозназначения в 2021 году

Ст. 8 ФЗ РФ № 101 от 24.07.2001 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» регламентирует процедуру купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Отвечая на вопрос, как продать пай земли сельхозназначения в России, следует учитывать, что земли сельскохозяйственной ориентации составляют важный ресурс государства и предназначены только для:

  • растениеводства;
  • животноводства;
  • образовательной или научно-исследовательской деятельности.

Исходя из этого, к данной категории земель относятся:

  • пашни;
  • плодовые садовые территории;
  • лесные заповедники;
  • сенокосные луга;
  • пастбища для животных;
  • лесополосы, кроме тех, которые принадлежат лесным хозяйствам;
  • созданные искусственным путём защитные насаждения;
  • залежи и прогоны.

Процесс продажи пая земли сельхозназначения предполагает действия, выстроенные по такому алгоритму:

  1. Информирование муниципальной администрации или прочих органов местного самоуправления о предстоящей продаже.
  2. В случае их отказа – осуществление поиска покупателей посредством оповещения заинтересованных физических и юридических лиц .
  3. Оформление необходимого для продажи пакета документов при параллельном согласовании суммы сделки с найденным покупателем, основываясь на рыночной стоимости продаваемой земли.
  4. Процедура заключения договора купли-продажи, в ходе которой необходимо оговорить цель использования продаваемого, уровень плодородия почвы, возможность изменения разрешённого использования и сумму налога.
  5. Процесс регистрации сделки согласно действующим требованиям.

При этом продавец должен располагать документами, представленными:

  • кадастровым паспортом или иным подтверждением основания владения наделом;
  • государственным свидетельством о праве собственности;
  • нотариально оформленным разрешением супруга на осуществление продажи;
  • постановлением муниципального органа о предполагаемой сделке;
  • при наличии построек на земле – выпиской из БТИ;
  • справки ЕГРП;
  • нотариальной доверенности на представителя, который проводит сделку.

Процесс отчуждения земли сопровождается обложением обязательным налогом , сопряжённым с кадастровой ценой участка, но в размере не ниже 1 тыс. руб.

Видео о том, как продать земельный пай сельхозназначения, смотрите у нас.



Обновление статьи: 07.04.2021


Маргарита Макарова

Автор статьи. Дипломированный, практикующий юрист с опытом работы 9 лет. Диплом по специальности "Правоведение". Пишет статьи понятными словами, чтобы каждый читатель смог защитить свои права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *