Земли сельхозназначения для дачного строительства

Классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) был изменен в 2015 году. С этих пор перечень дополнился новым видом – земли сельхозназначения для дачного строительства. Собственники получили право не только использовать свои наделы для отдыха и возделывания разных культур, но возводить на территории жилые строения. Подробно рассмотрим, что разрешено строить на землях сельскохозяйственного назначения, в чем отличия садовых, дачных и огороднических наделов, а также есть ли риски при строительстве на сельскохозяйственных угодьях.

Что можно строить на земле СХН

Правовой режим земли определяется его видом разрешенного использования. При этом учитывается зонирование территории, где расположен участок. Для упорядочения всех возможных вариантов ВРИ и возможности быстро определить нужный, разработан соответствующий классификатор. Он введен в действие приказом Минэкономразвития РФ за № 540 от 01 сентября 2014 года.

Согласно этому документу, земельные наделы, используемые для ведения дачного хозяйства, наделены кодом 13.3.

Собственники наделов, попадающие под классификацию с данным кодом, имеют законное право:

• Строить на территории участка дачные дома, которые будут использоваться исключительно для отдыха и временного проживания в летний сезон. При этом учитываются соответствующие нормы возведения строений. Их этажность не должна превышать трех, если считать от уровня земли. Такие дома нельзя делить на квартиры.
• Размещать на территории сооружения, постройки, гаражные строения для хранения и переработки хозяйственной продукции. При этом выращивать плодовые, бахчевые, ягодные и прочие культурные растения разрешено в неограниченном количестве.

Подробно о том, что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения, читайте в статье.

Главный документ, который регулирует оборот земель, используемых под дачное хозяйство, – Федеральный Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Статья 81 Земельного кодекса РФ устанавливает права собственника.

На землях с ВРИ под дачное строительство можно возводить какие угодно постройки после 2019 года, когда были внесены существенные изменения в 217 ФЗ. Поправки коснулись не только дачные участки, но и садоводческие и огороднические наделы. Теперь эти категории земель приближены друг к другу и имеют схожие правовые статусы.

Возможно ли дачное строительство на земле сельскохозяйственного назначения

Земли крестьянско-фермерского хозяйства можно использовать под строительство, если недвижимое имущество нужно для полноценного ведения бизнеса на земле. На практике такое возможно при получении разрешения на строительства. А его можно взять у местной администрации в случае предоставления нужной документации. Регистрация по месту жительства на такой территории маловероятна.

На территориях под садоводческие товарищества и с видом разрешенного использования «для дачного строительства» возводить жилые сооружения разрешается. Построенный коттедж при этом должен соответствовать СНиПу, который регулирует застройку в садоводствах.

Есть существенный плюс использования дачных земель, так как на них распространяется «дачная амнистия». Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость позволяет обойти множество нюансов оформления. Например, не нужно разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию готового объекта. Но прописаться на сельхоз землях сложнее было до 2019 года. Сейчас автоматически можно прописаться в них по месту жительства, согласно новому дополнению к закону № 217.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Дачные, садовые и огороднические земли имеют ряд схожих моментов:

• На всех категориях можно возводить постройки хозяйственного назначения. Там разрешено хранить урожай и специальную технику для обработки земли.
• Можно возделывать сельхоз растения.
• Можно построить жилые дома и сооружения, но запрещено делить их на квартиры.

На огородных земельных участках возводить капитальные строения нельзя. Временные постройки разрешены. И не имеет значение, расположен огороднический надел за пределами населенного пункта или в его черте.

Права и обязанности собственников дачных наделов регулирует ФЗ № 66, в котором сказаны все основные моменты в сфере строительства на земле. Там оговорен тот пункт, что при строительстве построек получать разрешение не требуется, как, например, при возведении на территориях под индивидуальное жилищное строительство или ИЖС. Размеры построек при этом законодательно не ограничены.

Подробно о том, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, читайте у нас.

Сегодня дачные, огородные и садоводческие товарищества являются более схожими по своим характеристикам и правам владельцев на них. Законодательство старается сблизить ВРИ и категории, сделать доступными земли разных видов разрешенного использования, чтобы строительство недвижимых объектов на них стало более доступным для граждан.

Теперь не важно, на каком участке по классификатору находится владение. Права можно инициировать через несложную процедуру обращения в соответствующие органы.

Все собственники дачных садово-огородных наделов наделены одинаковыми правами, вне зависимости от статуса земель. Переходный период сыграл значимую роль в разности оформления. Тем, у кого земля числилась со старым видом разрешенного использования, необходимо пройти процедуру переоформления или дождаться официального равного статуса объектов. Лучше всего подать соответствующее заявление, чтобы привести в соответствие ВРИ и категорию согласно перечню земель и новому классификатору, который предназначен по статусу. Например, СНТ в дачное строительство.

Устаревший ВРИ земельного участка

Обновленная классификация видов разрешенного использования не повлияла на правовой статус участков старого образца. РВИ действует и считается правомерным даже в том случае, если оно не совпадает с существующей классификацией. Если у собственника возникнет желание, то ему можно принести в администрацию заявление о смене старого ВРИ на новый, согласно обновленному перечню.

Подробнее о том, какие ВРИ у сельхозземель, читайте в нашей статье.

Заявление будет рассмотрено в течение 30 дней. После выдается письменное разрешение о возведении дома. Полученный документ дает право собственнику инициировать внесение изменений в кадастр недвижимости.

В данном случае собственник должен изучить действующие нормы и выбрать вид разрешенного использования по вспомогательным или условно-разрешенным видам деятельности. Если соответствующий показатель отсутствует, то потребуется проведение публичных слушаний, чтобы перевести ВРИ в нужный. По их итогу органы местной власти смогут подготовить нужное постановление об изменении ВРИ. При этом понесенные издержки за проведение данного мероприятия оплачиваются из кармана владельца, который инициирует изменения.

Новый закон для садоводов № 217-ФЗ

Дачный закон под №217 от 2019 года претерпел ряд серьезных изменений в правилах строительства. Теперь все участки с видом разрешенного использования дачного назначения автоматически становятся садовыми. Поселки дачного типа постепенно формируются в садовые товарищества. При этом на садовых наделах разрешено строить капитальные сооружения и регистрироваться в них.

Это означает, что с начала года прописываться в таких домах через суд уже не придется. Правило подобного рода закрепляется изначально при покупке соответствующего участка.

При этом государство берет на себя ответственность за организацию поддержки садовых товариществ. Это будет происходить путем вливания соответствующих инвестиций для проведения коммуникаций и оптимизацию кадастровых работ. Но есть и существенный минус подобных преобразований. Владельцы земельных участков должны будут оплачивать проживание в коттеджах и домах. Это касается и пользования коммуникациями, даже если собственники не принадлежат товариществу.

Новый закон также дополнился следующим рядом изменений по части дачного строительства:

• Местоположение границ территории определяется проектом межевания участка сельхозназначения. Планировка не требуется, но ее разработка может быть инициирована решением общего собрания членов товарищества. При этом проекты обязательно проходят одобрение общего собрания членов товарищества.
• Наделы с дачным ВРИ теперь наделены преимуществом ведения и сельского хозяйства, и официального строительства жилого строения.
• При соблюдении действующих норм и законов у собственников появляется возможность зарегистрироваться на земле. Для этого нужно пройти ряд несложных процедур, которые включают составление заявление, сбор документации и подачу бумаг в исполнительный орган.
• Теперь доступна упрощенная схема регистрации. Разрешение на строительство отныне не требуется для вновь возведенных объектов недвижимости. Есть ряд вопросов к старым сооружениям, но и они решаются в частном порядке при обращении в администрацию.
• Неактуальные виды разрешенного использования земель рано или поздно нужно исправлять. Для этого необходимо владельцу дачного надела инициировать приведение Ври в соответствие с новым перечнем классификатора. Кадастровые изменения будут внесены в базу данных ЕГРН, получен соответствующий документ с подтверждением смены ВРИ, и будет выдано соответствующее разрешение.

Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле

Земли сельхозназначения под дачное строительство имеют существенный минус. Дело в том, что, если земля расположена не в границах населенного пункта, то прописаться чаще всего можно только после вступления в силу постановления суда.

Этапы согласования включают подачу ходатайства о проведении экспертизы строительства, осмотр дачи и внесение соответствующего решения, которое может быть, как положительным, так и отрицательным. Только положительный исход дела дает право проверять все бумаги судом и давать разрешение на прописку. При этом важно оценить особенности существующего фундамента и стен. Выполняется процедура опытным специалистом, который также оценивает соответствие нормам систем коммуникаций. Отопление, вентиляция и канализация должны исправно работать на протяжении всех сезонов.

Риски при строительстве на земле сельхозназначения

На землях сельскохозяйственного назначения построить жилое строение можно, но при этом нужно учитывать определенные риски. Самым главным является то, что у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. При расположении дома за границей поселка или города ему невозможно присвоить конкретный адрес.

Придется решать вопрос не на уровне администрации, а связываться с региональными представителями власти.

Также важно обратить внимание на тот момент, что если строение было возведено не на дачном участке, а на пашне, огородной части надела или землях с похожим ВРИ, но суть которого не разрешает строить капитальные постройки, то государство вполне может применить санкции. Самым безобидным наказанием служит внушительный штраф за незаконную постройку в пределах дачного хозяйства. Это в том случае, если перевод ВРИ на новый не был совершено. Наиболее значительным и дорогостоящим мероприятием может стать снос возведенного сооружения, согласно предписанию или постановлению. При этом есть возможность оспорить решение государства в судебном порядке.