Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 8 800 350-84-13 (доб. 760) - звонок по РФ бесплатен.

Юридическая консультация онлайн

Многие продавцы-риэлторы, а иногда даже застройщики, идут на такую хитрость – продают квартиры с крупными площадями как апартаменты. Само слово «апартаменты» звучит дорого и престижно. Но все ли знают, чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и прочих городах, и какой правовой статус имеет это помещение?

Правовой статус «апартаментов»

На рынке недвижимости апартаменты обычно продаются в качестве жилых площадей. Чтобы точно определить, что называется жилой площадью, достаточно обратиться к Жилищному Кодексу РФ. В ст. 16 ЖК РФ сказано, что к жилым помещениям относятся:

  • квартиры и части квартир;

  • дома и части домов;

  • комнаты.

Юридическое отличие апартаментов от квартиры заключается в том, что с правовой точки зрения апартаменты к жилым помещениям не относятся. Жилым помещением признаётся недвижимость, пригодная для постоянного проживания в соответствии со всеми нормами СанПина, то есть, в нём должны быть:

  • естественное и искусственное освещение;

  • естественная вентиляция;

  • дома свыше 5-ти этажей должны быть оснащены лифтами;

  • оборудовано место для приготовления пищи и пр.

В апартаментах обычно имеются все условия для проживания, однако, к жилым помещениям они всё-таки не относятся. Чтобы разобраться, чем отличаются апартаменты от обычной квартиры, необходимо обратиться к истории появления понятия «апартаменты».

Что такое апартаменты

Что такое апартаменты?

Изначально, термин «апартамент» использовался для обозначения номеров в гостиницах, отелях и домах отдыха. В определении Приказа Ростуризма № 86 от 21.07.2005, которое на сегодняшний день утратило силу, апартаментами называлось помещение площадью свыше 40 кв.м., имеющее собственный санузел и кухонное место.

Апартаменты стали популярны в России после образования нехватки земель под ИЖС. Застройщики стали выкупать земли коммерческого назначения и отстраивать на них целые апарт-комплексы.

Апартаменты – это помещения, предназначенные для временного проживания, проектируемые в виде гостиничных номеров или по типу квартир. То есть, исходя из определения следует, что апартаменты не относятся ни к жилым, ни к нежилым помещениям, а находятся где-то посередине между этими понятиями.

Самое неприятное, чем отличаются апартаменты от квартиры юридически, это  невозможность оформить постоянную регистрацию. Поскольку помещение предназначается для временного жилья, то и регистрация в ней производится только временная, на срок до 5-ти лет. Никаких минусов для регистрируемого лица это не несёт, кроме, разве что, необходимости каждые 5 лет продлевать регистрацию. В остальном же за жильцом сохраняются все права и возможности:

  • проживать в помещении;

  • устраиваться на работу с наличием временной регистрации;

  • вставать на учёт в поликлиники, стоматологии, детские сады и школы и пр.

Несовершеннолетние дети, согласно закону, должны быть прописаны вместе с одним из своих родителей. Но законодатель не указывает, что регистрация должна быть постоянной. А это значит, что даже с временной регистрацией за ребёнком также сохраняются все права, гарантированные постоянной пропиской. То есть он, как минимум, имеет право на детский сад и школу рядом с домом.

Отличие апартаментов от квартиры

В чём отличие между апартаментами и квартирой с неюридической точки зрения?

В первую очередь, стоимость квадратного метра квартир обычно превышает стоимость квадратного метра апартаментов примерно на 15-20 %. Чем объясняется такое отличие апартаментов от квартиры при покупке в Москве и других городах?

Жилые мало- и многоквартирные дома строятся на земельных участок, целевое назначение которых индивидуальное жилищное строительство. Количество этажей дома зависит от вида разрешённого использования: под строительство многоквартирного дома или для малоэтажной застройки.

Всё это прописывается в свидетельстве о государственной регистрации на землю или в кадастровой документации. Слова могут быть использованы другие, но смысл не меняется.

Земельный участок под апартаментами не может быть предназначен для ИЖС, иначе апартаменты будут считаться стандартной квартирой и распоряжаться ими будет можно как жилым имуществом.

Назначением земельного участка, расположенного под апартаментами, значится:

  • для размещения зданий гостиничного типа;

  • для объектов общественно-делового назначения.

Земли такого назначения стоят дешевле, чем земли, предназначенные для ИЖС, поэтому и стоимость апартаментов ниже, чем стоимость обычных квартир.

Коммунальные платежи – еще один пункт, чем апартаменты отличаются от квартиры при покупке. Во многом здесь сыграет роль Управляющая Компания, к которой относится дом. Обычно, апартаменты – это лакшери-недвижимость, а значит, собственнику придётся ежемесячно выкладывать деньги на стрижку газона, уборку придомовой территории, оплату услуг консьержки и содержание лифта. Любые приятные бонусы в доме придётся дополнительно оплачивать.

Налоги на жилье

Чем отличаются апартаменты от квартиры по налогам

Все собственники помещений ежегодно облагаются налогом на имущество. Налог на имущество граждан рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, размер которой можно посмотреть в кадастровом паспорте. Налоговые ставки определяются ст. 406 НК РФ. Так, в отношении жилых помещений любого типа, в том числе и незавершённого строительства, налоговая ставка равняется 0,1 % от кадастровой стоимости.

Как известно, апартаменты к жилым помещениям не относятся, а значит, согласно НК РФ, им присуждается налоговая ставка в размере 0,5 % от кадастровой стоимости.

Важно! Кадастровая стоимость определяется кадастровыми инспекторами исходя из средней стоимости квадратного метра определённого типа недвижимости на день оценки. Иногда случаются ситуации, что кадастровая стоимость выходит значительно выше рыночной. Так быть не должно! Если вы уверены, что цена в кадастровом паспорте превышена, обратитесь в оценочную организацию для оспаривания кадастровой стоимости. Конечно, процедура оспаривания стоит недёшево, но иногда именно оспаривание позволяет сэкономить множество рублей с уплаты ежегодного налога на имущество.

Плюсы и минусы апартаментов

Как и у любого другого сегмента недвижимости, апартаменты имеют свои плюсы и минусы. В качестве несомненных плюсов можно выделить:

  • сервис. Апартаменты обычно находятся в элитных домах, оснащённых камерами видеонаблюдения, охраняемой парковкой, территория дома полностью огорожена. В некоторых комплексах даже есть свой собственный бассейн, тренажёрный зал, и услуги горничной;

  • соседи. Позволить себе содержать апартаменты может не каждый. А значит, соседями хозяина апартов будут успешные и воспитанные люди;

  • цена. На рынке недвижимости апартаменты стоят дешевле аналогичных квартир;

  • расположение. Поскольку апартаменты строятся на землях, не предназначенных для ИЖС, то скорее всего, дом будет находиться в районе с развитой инфраструктурой, например в центре, или близ набережной;

  • нежилой статус. Апартаменты невозможно зарегистрировать как жилое помещение, но можно оформить как офис. Людям с профессиями психолога, репетитора, консультанта будет очень удобно вести свой бизнес, не выходя из дома.

Из минусов можно отметить:

  • отсутствие постоянной регистрации. Но, как уже упоминалось, сложность заключается только в необходимости каждые 5 лет продлевать временную регистрацию;

  • повышенный налог на имущество физических лиц;

  • крупные коммунальные платежи;

  • при покупке и продаже апартаментов нельзя оформить налоговые вычеты, которые предоставляются при сделках с жилой недвижимостью;

  • апартаменты не подходят под программы материнского капитала, их нельзя купить, используя жилищные сертификаты и субсидии;

  • поскольку это нежилое помещение, то застройщика не обязывают строить рядом с домом школы, садики и больницы. Велика вероятность, что добираться до них придётся в соседний район;

  • операции по сделкам с апартаментами подлежат обязательному обложению НДС.

Не смотря на все плюсы и минусы, апартаменты остаются очень привлекательным видом жилья.

Как оформить продажу апартаментов?

В свидетельстве или кадастровом паспорте на землю, помимо назначения указывается и вид разрешённого использования земли. Если в свидетельстве прописано, что земля предназначена для строительства офисных зданий, то апартаменты, построенные на участке, расцениваются как нежилое помещение, предназначенное для ведения коммерческой деятельности.

Если в свидетельстве на землю сказано, что разрешённое использование участка – строительство гостиничных комплексов, отелей или домов отдыха, то апартаменты формально приравниваются к жилым помещениям, пригодным для временного проживания.

Сделка купли-продажи апартаментов осуществляется по тем же правилам, что и купля-продажа жилой квартиры. В этом плане нет отличий апартаментов от квартиры.

Для совершения сделки собственник должен предоставить:

  • свидетельство государственной регистрации права на апарты;

  • правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, договор дарения, договор участия в долевом строительстве или иные документы, подтверждающие права настоящего собственника;

  • техническая документация (кадастровый паспорт, технический план, документы БТИ);

  • паспорт собственника;

  • согласие супруга на продажу апартаментов.

Покупку апартаментов можно оформить в ипотеку. Многие современные строительные компании сотрудничают с банками, и объекты этих застройщиков уже одобрены этими банками. Покупателю останется только провести оценку понравившихся апартаментов в оценочной компании.

После составления договора купли-продажи или подписания кредитного договора в банке, продавцу и покупателю необходимо обратиться в регистрационный центр или в МФЦ. Сотрудники центров принимают подписанные договоры для регистрации права. Только после того, как покупатель получит свидетельство о регистрации, он может считаться собственником апартаментов.

Совет! Многофункциональные центры – посредники между сторонами сделки и регистрационным центром. Только поэтому время регистрации права через МФЦ будет продолжительнее, чем при обращении напрямую в регистрационный центр. Регистрационный центр регистрирует право на недвижимость за 10 дней, в МФЦ получить свидетельство можно будет через 12-14 дней.

Видео о том, чем отличаются апартаменты от квартиры:

5 (100%) 1 vote

Обновление статьи: 26.01.2020


Маргарита Макарова

Автор статьи. Дипломированный, практикующий юрист с опытом работы 9 лет. Диплом по специальности "Правоведение". Пишет статьи понятными словами, чтобы каждый читатель смог защитить свои права.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *