Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 7 800 350 61 98 - звонок по РФ бесплатен. Принимаем вопросы в любой день недели.

Многие путают понятия “земельный пай сельхозназначения” и “участок”, отождествляя их. Это неправильный подход, потому как наличие у гражданина пая никак не гарантирует наличие участка – для этого нужно конвертировать паевый сертификат в реальный земельный участок. К сожалению, это не происходит автоматически – владелец должен заняться этим сам.

Что такое земельный пай?

Земельный пай – это право собственности на землю, которое выдаётся конкретному гражданину, обычно земля сельскохозяйственного значения. Отличие от обычного участка в том, что пай до оформления не имеет чёткого территориального расположения, так как выделяется из общей массы земель государства.

ВАЖНО! Основной закон, которым регулируются все вопросы, связанные с паевой собственностью земли, является ФЗ № 101 “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Говоря проще, земельный пай – это абстрактное право на землю, закреплённое сертификатом. Пока владелец его не приватизирует, никакие операции с этой землёй совершать нельзя.

Кому выдается земельный пай

Кому выдаются паи?

Большинство земельных паёв предназначены для сельскохозяйственных целей. Они выдавались в основном людям, которые до распада СССР были работниками или управленцами совхозов и колхозов, которые после 1991 года были расформированы.

Второй большой категорией владельцев являются социальные служащие и некоторые другие госслужащие. Земельный пай таким владельцам предоставлялся в качестве льготы или меры дополнительного обеспечения по разным причинам. Получали свои наделы и просто те граждане, которые проживали в сельской местности и могли реализовать право владения с пользой лично для себя и для экономики страны.

Законодательные нормы в 2021 году

Всё, что касается паёв в 2021 году, описывается в ФЗ № 101. Особое внимание государства направлено на контроль за тем, кому и сколько выдаётся долевых прав на государственную землю, а также на использование их по назначению. В течение функционирования РФ как отдельного государства появлялись законопроекты, которые всячески ограничивали нецелевое использование паёв или нахождение в собственности без оформления.

ВАЖНО! Согласно ст. 1 ФЗ № 101 “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” главным (но не единственным) условием владения участком на основе права на пай является его целевое использование – то есть, в сельскохозяйственных целях. Подобное требование предъявляется государством с целью защитить аграрный потенциал.

Есть и другие ограничения, которые необходимо учитывать, планируя своё взаимодействие с таким типом долевой собственности. Самое важное из них заключается в том, что за нецелевое использование даже оформленный земельный участок может быть отобран – это регламентирует ст. 6 ФЗ № 101.

Основные ограничения для владельцев участков по земельному паю:

  1. Приватизация возможна по желанию владельца и при наличии у него средств, но таким образом оформить можно не любой участок.
  2. Иностранцы не могут как использовать такую землю, так и приватизировать её – это необходимо для сохранения права собственности на государственную землю за гражданами и предотвращения массовой скупки и содержания земли крупными иностранными владельцами (ст. 3 ФЗ № 101).
  3. Границы участка зависят от местности, в которой выделяется пай, но максимальная возможная доля всегда не менее 10% от общей земли в конкретном регионе (п.2 ст. 4 ФЗ № 101). В пределах этих значений государственные органы субъектов Федерации могут самостоятельно определять размер наделов.

Владение паем при условии оформления мало чем отличается от владения любым другим имуществом (за исключением ограничений, указанных выше). Владелец может самостоятельно выбирать, как ему распоряжаться землёй в долевой собственности, а после приватизации (приобретения пая в личную собственность), спадают и эти запреты.

Как распоряжаться паем

Способы распоряжения паем земли

Основное назначение пая с точки зрения его владельца – это прибыль. Реализация этой прибыли может осуществляться самыми разными способами. Основной предполагаемый способ – использование земли по назначению, то есть, для сельского хозяйства. После выделения вам в конкретном регионе земельного участка по праву владения паем можно начать работу на нём – использовать для посевов и т.д.

Но такой способ подойдёт не всем. Сельскохозяйственные работы – непростая задача, которой нужно отдавать всё время, имея при этом определённые навыки. Гражданин с паем, который не проживает в сельской местности, с большой долей вероятности не будет заниматься подобным в ущерб основной деятельности. Такой вариант выбирают те, кто занимается фермерством – как правило, паёв у таких предпринимателей несколько, в зависимости от размеров хозяйства.

ВАЖНО! Паи могут передаваться по наследству. Но важно, чтобы сами наследники знали о существовании права на земельный надел – в противном случае они могут пропустить сроки для подачи заявления на наследование пая и тот перейдёт в собственность государства, считаясь невостребованным.

Второй популярный способ – продажа или сдача в аренду. Такие права есть только у тех граждан, которые оформили свой пай до конкретного участка – то есть, получили его расположение, границы. Распоряжаться своим правом на владение можно свободно, в том числе можно и продать землю, которая не нужна. В противном случае изъятие всё равно может произойти, но уже по причине невостребованности или нецелевого использования.

Использование сельскохозяйственного пая не по назначению

Такой вариант возможен только в том случае, если владелец пая захочет его приватизировать – то есть, переоформить как личную собственность. Важно понимать, что это не всегда возможно, так что перед тем, как начать осуществлять такой план, лучше заранее узнать, возможно ли это в вашем конкретном случае.

Земельный надел в собственности освобождается от всех ограничений, которые накладываются на него законодательством. Можно продать его иностранному лицу, можно использовать в любых целях, не только сельскохозяйственных. Самым популярным способом реализовать надел в собственности является постройка на нём жилого дома со всем соответствующим окружением.

Невостребованность земель сельхозназначения

Невостребованность земель сельхозназначения

Государство заинтересовано в том, чтобы большая часть земель, которые выдавались в виде сельскохозяйственных в 1991 году, оставались в этом статусе. Предполагалось, что большое количество частных землевладельцев, которые будут заниматься на выделенных паях выращиванием культур, благотворно скажется на экономике страны.

Отсюда вытекает один из основных пунктов, которые защищают государственную землю от нецелевого использования – участок, полученный по праву на земельный пай, должен использоваться в сельскохозяйственных целях. Обойти это правило можно только приобретением участка в личную собственность.

Если владелец этого не сделал, а также не вступил в договор купли-продажи или аренды своего пая, земля считается государством невостребованной. В случае, когда владелец вообще не оформлял участок на протяжении долгого времени и владеет только правом на долю – аналогично.

Процесс приватизации и выделения пая: главные особенности

Приватизация – это финальный этап, приобретение земли (определение стоимости) и освобождение её от государственного статуса. Как факт приватизация возможна только после выделения (оформления).

Подробно о том, как определяется стоимость пая земли, читайте в нашей статье.

Выделение пая – это процесс, который позволяет конвертировать право на абстрактный земельный надел в право использовать по законодательству конкретный участок. После совершения всех необходимых действий у владельца остаётся надел, который он может использовать в рамках закона или приватизировать.

Как получать пай

Как добиться выделения пая?

Заниматься этим будут органы местного самоуправления. Например, в сельской местности необходимо найти местную администрацию, где вам подскажут, как нужно действовать дальше. Основная задача на данном этапе – заявить и подтвердить своё право собственности на надел.

Необходимые документы:

 

  • заявление на выделение пая – пишется по образцу на месте или заранее;
  • документы, подтверждающие личность (для проверки);
  • бумаги, которые подтверждают ваше право на владение паем.
Обратите внимание – если вы получили пай по наследству, то сначала право на него стоит переоформить на себя. Без этого пай будет считаться собственностью умершего и местные органы управления никак не помогут вам выделить его.

Подайте документы в местное самоуправление и ожидайте решения. В случае положительного решения вам будет предоставлен ваш участок в натуре. На этом этапе вы уже будете точно знать, где он находится и какие границы имеет.

Следующий этап – определение технических характеристик для участка. Так как он только выделен, никакой технической документации на него нет – её необходимо оформить самостоятельно, обратившись в специальную организацию – землеустроительную. Оплатив их выезд и замеры, вы получите на руки документы.

Последний этап – заверение прав собственности на участок с технической документацией. Осталось только отнести документы участка на заверение. Для этих целей можно выбрать как государственное учреждение (субъект регистрации прав в вашем регионе), так и частного специалиста, нотариуса. Оплата необходима в обоих случаях, а нотариус справится с задачей гораздо быстрее.

Как приватизировать пай?

Когда вы добились выделения пая, он считается оформленным – то есть, его нельзя переформировать, но вы, как владелец, всё ещё находитесь под законодательными ограничениями. Чтобы снять их, необходимо пройти процесс приватизации.

Как только вы переоформите участок в частную собственность, можете делать с ним всё, что угодно – купить для установки модульный дом, начать полноценное строительство, использовать в самых разных целях.

В процессе придётся оплатить процедуры, необходимые для постановления участка на учёт вне государственной собственности:

  • создание кадастрового плана;
  • межевание (перевод абстрактных гектар в реальные границы);
  • получение личных документов на участок с изменениями из предыдущих пунктов.

После этого с землёй не будет никаких проблем – с ней можно будет совершать все те манипуляции, что доступны для обычной собственности. Если возникнут какие-либо ошибки или несостыковки, необходимо идти в суд.

Как продать пай

Как продать земельный пай?

Так как использовать паевые участки по назначению могут и хотят не все их владельцы, процедуры купли-продажи такой собственности очень популярны. Для того, чтобы продать свой надел, необходимо прежде всего найти покупателя.

Подробнее о том, как продать земельный пай, читайте в нашей статье.

Если ваш пай земли сельхозназначения выделен на территории, которая максимально пригодна для сельского хозяйства, то предложение о выкупе может поступить от желающего – часто владельцы бизнеса или те, кто планирует ими стать, предварительно скупает землю для использования по назначению.

Если такого предложения вам не поступало, то подайте запрос самостоятельно, пользуясь интернет-площадками или обычными объявлениями. Также можно самостоятельно посмотреть объявления другой стороны, где покупатели перечисляют требования к расположению и размеру участка.

ВАЖНО! Помните, что вы не можете продать свой пай иностранцу – только гражданину РФ. В противном случае сделка будет считаться недействительной.

Оформляется подобная сделка купли-продажи так же, как и обычная. После её завершения вы теряете все права на выделенный участок. Покупка пая земли сельхозназначения уже вами у другого лица будет осуществляться в таком же порядке.

Как проверить участок по кадастровому номеру?

В процессе оформления вы поставили участок на кадастровый учёт – в противном случае его как бы не будет существовать в правовом поле, так что как-то пропустить этот этап невозможно. Проверка по кадастровому номеру необходима, чтобы убедиться в том, что операция оформления завершена.

ВАЖНО! Если вы не хотите заниматься проверками самостоятельно, можно заплатить за них частной организации. Но это в большей степени актуально, если вы покупатель, а не продавец.

Сейчас вся процедура доступна онлайн. Для проверки вам необходимо зайти на Публичную кадастровую карту – там доступна информация обо всех участках, которые когда-либо были на кадастровом учёте.

Как пользоваться:

  1. Введите точный адрес участка в строку, расположенную в левом углу.
  2. Если не знаете адрес, найдите свой участок вручную на карте, увеличивая масштаб.
  3. Найдите свой участок и посмотрите, под каким номером он значится.

Публичная кадастровая карта не является официальным сайтом, так что вы можете только получить оттуда сведения для личного пользования. Для документального подтверждения понадобится Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр).

Сделки с паем

Сделки с земельным паем

Вы можете совершать сделки с паем в 2021 году в любом правовом статусе (кроме того, когда он ещё не выделен). Помимо стандартной купли-продажи его можно сдавать в аренду.

Сдача в аренду является одним из самых выгодных способов получать какую-то прибыль с пая. Обычно сдаётся земля под сельскохозяйственную деятельность крупного предпринимателя (как юрлица, так и физлица).

Оформляется такая аренда точно так же, как и обычная, за исключением того, что на участке нельзя будет вести деятельность, не предусмотренную законодательством (строительство, например).

Передача в дар

Такая возможность появится только после оформления. Если у вас есть земельный пай в сельской местности в России (или в любой другой), и вы хотите передать его третьему лицу, то необходимо будет совершить следующий порядок действий:

  • проверка актуальности собственных прав на пай;
  • выделение земельного участка на основе этих прав;
  • оформление участка по всем правилам – чтобы с ним можно было совершать юридические процедуры.

Сразу после этого можно составлять и подписывать договор дарения, который подразумевает безвозмездную передачу участка третьему лицу.

Оформление пая сельхозназначения в наследство

Получение земельного пая в наследство мало чем отличается от принятия обычного наследного имущества. Наследник может получить его только по факту смерти наследодателя в качестве обязательной доли или по завещанию.

Как и с любым другим имуществом, наследник вправе отказаться от наследства или просто не оформлять его на себя – через полгода участок будет признан невостребованным и вернётся в государственную собственность. Такое решение принимается, если получение участка не стоит затраченных усилий – он неудобно расположен, не нужен наследнику или есть налог. Если вы не можете определиться, помогут несколько советов от юристов – адвокатов и нотариусов.

 

 

Обновление статьи: 12.10.2021


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *