Понятие «земли сельскохозяйственного назначения» определено п.1 ст.77 Земельного кодекса РФ. К данной категории относятся объекты, расположенные за пределами населенных пунктов и предоставленные для ведения деятельности в сфере сельского хозяйства. Их собственниками могут быть граждане, юридические лица, муниципальные образования, субъекты РФ, государство. Иногда у владельцев возникает необходимость использования данных объектов в иных целях. В таких случаях важно разобраться, возможен ли перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и как это сделать.
Содержание статьи
- 1 Зачем менять категорию земельного участка
- 2 Когда разрешено перевести землю сельхозназначения в другую категорию
- 3 В каких случаях могут отказать в переводе
- 4 Процедура смены категории участка
- 5 Необходимый пакет документов
- 6 Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в промышленные
- 7 Перевод земли сельхозназначения в категорию ИЖС
Зачем менять категорию земельного участка
Земли сельхозназначения могут использоваться исключительно в целях выращивания агрокультур и разведения скота. В пределах данных объектов допускается возведение следующих построек:
- хранилищ;
- коровников;
- свинарников;
- погребов для хранения корнеплодов и др.
Данные постройки не могут использоваться для проживания людей и не требуют присвоения им почтового адреса.
Но часто у собственников возникает желание построить в пределах участка жилой дом, например, коттедж или дачу, по отношению к которому можно было бы зарегистрировать право собственности на свое имя, чтобы впоследствии иметь возможность передать его по наследству.
Иногда владельцы земли принимают решение о смене вида своей деятельности. В связи с этим может возникнуть потребность строительства на участке промышленного предприятия.
В обоих случаях для достижения поставленных целей собственнику необходимо перевести земли сельхозназначения в другую категорию.
Когда разрешено перевести землю сельхозназначения в другую категорию
Полный перечень оснований для изменения категории сельскохозяйственных земель определен п.1 ст.7 Федерального закона №172-ФЗ от 21.12.2004 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». К ним относятся:
- консервация земель;
- расположение в пределах земельного участка памятников (исторических, архитектурных или природных) или заповедника и создание особо охраняемых территорий;
- установление или изменение границ населенных пунктов;
- размещение на участке промышленных объектов;
- установление линий электропередач, строительство дорог и других линейных объектов, проводимое на основании проекта рекультивации части угодий;
- включение территорий, непригодных для ведения сельскохозяйственных работ, в состав земель лесного или водного фонда или земель запаса;
- добыча полезных ископаемых, производимая на основании проекта рекультивации;
- установка объектов коммунально–бытового назначения, если иное их размещение невозможно;
- принятие мер по выполнению обязательств в рамках международных договоров по обеспечению государственной безопасности.
В каких случаях могут отказать в переводе
Отказ возможен в следующих случаях:
- при получении отрицательных результатов экологической экспертизы, если проведение данной процедуры необходимо;
- на основании ограничений, установленных действующим законодательством РФ;
- при несоответствии заявленной категории утвержденному плану развития территории.
Кроме того, изменение категории земель сельскохозяйственного назначения невозможно при следующих обстоятельствах:
- кадастровая стоимость участка на 50 % и более превышает средний показатель кадастровой стоимости земель, установленный по району (ст. 79 Земельного кодекса РФ);
- участок отнесен к особо ценным угодьям сельского хозяйства.
При получении отказа в переводе земли в другую категорию собственник участка вправе обжаловать данное решение в судебном порядке в течение 3 месяцев. Удовлетворение иска возможно только в том случае, если заявитель предоставит четкое обоснование своих требований.
Процедура смены категории участка
Процедура перевода земель сельхозназначения в другую категорию регламентируется Федеральным законом №172-ФЗ от 21.12.2004. Она состоит из следующих этапов:
- Составление ходатайства. В документе необходимо указать следующие данные: действующий кадастровый номер земельного участка; статус, который имеет земля на текущий момент; категорию, в которую заявитель просит перевести объект с указанием обоснования своей просьбы.
- Сбор пакета необходимых документов.
- Подача всех собранных бумаг в уполномоченный орган, а именно, в орган государственной власти или местного самоуправления. Ходатайство может быть возвращено без рассмотрения при наличии в документах ошибок, при несоответствии документов нормам законодательства или при подаче неполного пакета бумаг. В таком случае рекомендуется исправить указанные недочеты и подать заявку повторно.
- Ожидание результатов рассмотрения документов. Решение принимается органами местного самоуправления в течение 2 месяцев с даты подачи ходатайства, а органами государственной власти — в течение 3 месяцев. По результатам рассмотрения документов выносится акт о смене категории участка или об отказе в удовлетворении просьбы без объяснения причин. Документ направляется заявителю в течение 14 дней после завершения процедуры рассмотрения ходатайства. В акте о переводе земель в другую категорию должны быть указаны следующие данные: основание принятия решения о смене категории, границы, площадь и кадастровый номер участка, прежняя и новая категория земли.
- Внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости на основании акта о переводе земель в другую категорию (в случае принятия органами власти положительного решения).
Необходимый пакет документов
К ходатайству должны быть приложены следующие документы:
- выписка из государственного земельного кадастра;
- копия паспорта заявителя;
- копия документа, подтверждающего право заявителя на владение земельным участком;
- акт экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено законодательством;
- расчет убытков аграрной или лесозаготовительной отрасли;
- согласие собственника земельного участка на перевод данного объекта недвижимости в другую категорию.
Юридические лица помимо перечисленных документов должны приложить выписку из ЕГРП и копию Устава компании.
Гражданам иностранных государств необходимо предоставить перевод документов, подтверждающих личность заявителя, оформленный в письменном виде и заверенный нотариусом.
Пакет документов может быть подан в уполномоченный орган лично заявителем, его представителем (при наличии соответствующей доверенности) или заказным письмом с уведомлением и с описью вложенных документов.
Перевод земли из сельскохозяйственного назначения в промышленные
Промышленные участки — это земли, которые предназначены для обеспечения деятельности предприятий и эксплуатации производственных объектов. В их состав могут быть включены охранные территории и санитарно–защитные зоны.
Перевод сельскохозяйственных угодий в промышленную категорию возможен при обязательном соблюдении двух условий:
- средняя стоимость земель по району не ниже кадастровой стоимости участка;
- другие варианты размещения промышленного объекта отсутствуют.
Процедура смены категории земель проводится с стандартном порядке, установленном Федеральным законом №172-ФЗ от 21.12.2004.
При использовании промышленных земельных участков требуется соблюдение определенных санитарных норм и правил, например, высаживание деревьев по всему периметру объекта, что способствует снижению показателя загрязнения территории.
Перевод земли сельхозназначения в категорию ИЖС
Чтобы перевести земельный участок сельхозназначения в ИЖС, используется стандартная процедура смены категории земель, определенная Федеральным законом №172-ФЗ от 21.12.2004. Но данный метод редко применяется на практике по причине его сложности и длительности. Популярностью пользуется более надежный и быстрый способ — юридическое оформление разрешения на использование земель сельхозназначения в целях ИЖС.
Использовать данный метод можно при выполнении одного из следующих условий:
- наличие участка для ведения садоводства с возможностью возведения жилого дома;
- наличие дачного участка;
- возможность переоформления объекта сельхозназначения на садоводческий или дачный.
Подробнее о том, как сменить категорию земли сельхозназначения на ИЖС, читайте у нас.
Процедура смены вида использования земельного участка значительно проще, чем перевод объекта в другую категорию. Для этого потребуются следующие документы:
- заявление соответствующего содержания;
- паспорт заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- кадастровый план;
- документы на постройки, расположенные на участке (при наличии);
- план местности с учетом земель, вид использования которых подлежит изменению;
- ситуационный адресный план с изображением границ прилегающих участков;
- документы, которые подтверждают право владения землей;
- договор аренды (если участок арендуется);
- доверенность (если интересы заявителя представляет его доверенное лицо).
Данный пакет документов следует подать в орган местного самоуправления. Заявление рассматривается от 30 дней до 2 месяцев. Процедура не предусматривает внесения оплаты, но в густонаселенной местности, например, в Московской области, потребуется уплатить взнос.
После смены вида использования земли необходимо внести соответствующую запись в Росреестр.